Domanda
(Martina, 19 maggio). Comprando un appartamento ho preferito l'accollo del mutuo della cooperativa proprietaria di quell'immobile. Già da subito, subentrando, ho chiesto di fare la voltura nel contratto di mutuo dalla Società Cooperativa a me, ma la banca ad oggi (sono passati già 7 mesi) non mi ha ancora dato l'esito positivo di questa voltura. A Giugno dovrò pagare la 2° semestralità del mutuo e a partire da luglio vorrei cambiare il mio mutuo da tasso variabile a fisso e da semestrale a mensile.
Mi sapete aiutare nella tempistica? Devo anche aspettare che la voltura avvenga oppure, dato che sto pagando io il mutuo, posso variarlo lo stesso?
Risposta a cura di Angelo Busani per "L'esperto Risponde"
Quando l'acquirente si accolla la quota di mutuo del venditore che ancora resta da pagare, subentra nella medesima posizione economico-giuridica del venditore-mutuatario verso la banca mutuante.
L'accollo è un accordo bilaterale, tramite il quale il venditore-mutuatario e l'acquirente si accordano tra loro affinché sia l'acquirente a pagare le rimanenti rate del mutuo originariamente acceso dal venditore nei confronti della banca. Se la banca aderisce a questo accordo, l'accollo diventa irrevocabile a suo favore. Essa, inoltre, può decidere di liberare il vecchio mutuatario dall'obbligo di pagare il debito residuo, considerando da quel momento solo l'acquirente come suo debitore ("accollo liberatorio"); oppure, più verosimilmente, può decidere di aggiungere al vecchio mutuatario (che resta pertanto obbligato) un nuovo debitore (l'acquirente), aumentando così le probabilità di vedere soddisfatto il proprio credito ("accollo cumulativo").
Se, pertanto, acquirente e venditore vogliono accordarsi in modo tale che sia l'acquirente a pagare le rimanenti rate del mutuo del venditore, è necessario che essi avvertano per tempo la banca mutuante affinché questa abbia la possibilità di valutare il grado di affidabilità che l'acquirente è in grado di offrire e decidere, quindi, se dar corso a un "accollo liberatorio" o a un "accollo cumulativo". La banca deve altresì conoscere l'identità dell'acquirente per effettuare le opportune modifiche nell'intestazione del mutuo, dato che per effetto dell'accollo sarà appunto l'acquirente a pagare le residue rate del mutuo. Una volta che l'accollo si è perfezionato anche verso la banca, l'acquirente può decidere di modificare le condizioni del mutuo in cui è subentrato, rinegoziando tale mutuo.
Con la "rinegoziazione" del mutuo, che presuppone comunque il consenso della banca mutante, il mutuo rimane sempre lo stesso (non viene cioè sostituito da un nuovo mutuo) ma muta la disciplina dei rapporti tra banca e cliente. Per esempio, si possono cambiare:
a) il metodo di indicizzazione (passando dal tasso variabile al tasso fisso);
b) lo spread (ossia il "guadagno" della banca rispetto all'Irs o all'Euribor e cioè rispetto al tasso che la banca paga per procurarsi il denaro sul mercato interbancario);
c) la durata (allungandola o accorciandola), eccetera.
Da ultimo, si precisa che in alcuni contratti di mutui è previsto l'espresso divieto dell'accollo. In tali casi, il mutuatario non ha la possibilità di accordarsi con terzi perché siano questi a pagare le rimanenti rate del mutuo. Anche in considerazione di questi divieti che possono essere inseriti nei contratti di mutuo, si intuisce l'opportunità di avvertire sempre per tempo la banca mutuante ogni qualvolta si ha intenzione di procedere all'accollo (la banca deve infatti poter innanzitutto verificare che il mutuo in questione non vieti l'accollo).
